□代理人“狸猫换太子”调包证件，侵吞房款
　　□北京市建委按其有效证件办理的登记过户行为被判违法
　　□专家：委托他人出售房屋，就应当承担代理人潜在的道德和法律风险，不能把它转嫁给善意第三人，建委的登记行为应合法有效
　　□目前的二手房交易混乱，出卖人、代理人、中介组织、买主等各方都有可能潜藏风险

　　北京市建委近日的一场官司输得有点“委屈”，它所属的东城区房管局依法对持有经公证的委托授权书的代理人代理出售的二手房屋办理了过户手续，不料，这起房屋买卖行为背后竟存在着建委并不知情的诈骗犯罪———代理人手中的房产证竟是她“狸猫换太子”从卖主手里骗来的。而正是因为此，市建委的登记过户行为被法院判决违法。同样“委屈”的还有这处房产的买主闫女士，好不容易买到了这京城黄金地段的房产，款付“本”领后，却遇到了官司，如今房子的归属问题也悬而未决。
　　东城区人民法院的判决不仅引起了各大媒体的关注，而且在法学界和房地产界引发了激烈的争议和讨论，这起案件也被认为是影响当前国内日益升温的二手房交易市场的一起典型案件。
　　一起看似普通的房产纠纷，竟能掀起这么大的波澜，它的背后究竟隐藏了多少曲折？
　　案情回放 受托卖房起贪欲 调包证件骗登记
　　李女士欲出售其在北京市东城区南锣鼓巷有200多平方米的私产房，后来经朋友介绍她认识了44岁的山东无业来京人员于淑美。2005年8月，李女士出具委托书并进行了公证，委托于淑美出售位于其北京市东城区南锣鼓巷114号的十三间房屋，并约定由其全权代理签订买卖合同、产权过户等一切的售房相关事宜。此后，于淑美代理李女士与闫女士达成协议，并以248万元价格将房子卖给了闫女士。在此之前，于淑美先后伪造了李女士房屋的产权证等相关证件，并借机用假证套取了李女士的真证。2005年11月，闫女士向于淑美分批支付了房款。但于淑美却把房款扣留并用于个人挥霍。
　　闫女士付款后，于淑美代理李女士向其交付了房产，并与闫女士一起到北京市建委所属的东城区房管局办理了房屋所有权转移登记。登记时，按照登记部门的要求，于淑美提交了《公证书》、《授权委托书》、《房屋所有权证书》、《房屋买卖协议书》及其身份证件等材料。经审查，北京市东城区房管局核准登记，并向闫女士颁发了房屋所有权证书。
　　于淑美利用调包的证件顺利完成了这起交易，但被代理人李女士却是分文未得，甚至都不知道自己的房子已经被卖掉了。2006年4月，李女士向公安机关控告于淑美对其进行了诈骗。
　　法院审理 一审判决前后“打架” 房屋产权悬而未决
　　经审理，2007年8月，北京市东城区人民法院作出刑事一审判决，认定被告人于淑美利用被害人李女士委托其出售房屋的机会，伪造房屋所有权证等证件，套取李女士手中的真证，随后私自将房屋以人民币248万元售出，并将赃款据为已有构成诈骗罪，一审判处于淑美有期徒刑十三年，并追缴248万元赃款。
　　2007年9月，李女士向北京市东城区人民法院提起行政诉讼，以房屋过户违背其真实意思为由起诉东城区房管局的上级机关———北京市建设委员会，要求法院判令被告北京市建设委员会注销闫女士所取得的房屋所有权证，并重新颁发所有权人为李女士的房屋所有权证。因闫女士同本案有利害关系，法院通知其作为第三人参加诉讼。
　　东城区人民法院于2007年11月23日对本案作出一审判决。判决认为，在申请过户时，于淑美提交了原房本、经公证的授权委托书等相关证件，市建委认为房屋权属清楚、产权来源资料齐全，向闫女士颁发了新房本，尽到了审查义务，颁发房屋权属证书并无不当。
　　但判决随后指出，2007年8月，于淑美因诈骗罪被判处有期徒刑13年，根据这一刑事判决，可以确定于淑美代为进行的房屋过户不是李女士的真实意思，在这种情况下，登记机关登记行为合法性基础已不存在，因此，法院最终认定市建委登记过户的行为违法。
　　宣判后，市建委和闫女士均表示对该判决难于理解。2007年12月8日，闫女士向北京市第二中级人民法院提起上诉。而这个判决也在法学界引起了较大争议。
　　争议一 建委依法审查、依法登记，行为效力究竟如何？
　　东城区人民法院宣判后，市建委感到难于理解，“我们依法对当事人提供的申请材料进行了审查，相关证件、协议真实，交易行为、交易关系合法有效，我们没有理由不办理过户登记，也没有理由不颁发房产证”，市建委一位工作人员接受记者采访时说，“况且，代理人持有合法有效并经过公证授权的委托书，办理产权过户也是委托书上注明的权限之一，因此，我们完全有理由相信她的代理行为是经过业主授权的，至于代理人与被代理人之间的内部关系，依法并不是我们审查的内容，而且代理人的诈骗犯罪也在办理登记行为之后才发现的”。
　　采访中，记者了解到，依照我国行政诉讼法第五十四条的规定，具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1.主要证据不足的；2.适用法律、法规错误的；3.违反法定程序的；4.超越职权的；5.滥用职权的。而本案中，记者注意到，北京市东城区房管局的登记行为并没有出现适用法律错误或违反法定程序、超越或滥用职权的情形。一审判决中也指出：“在申请过户时，于淑美提交了原房本、经公证的授权委托书等相关证件，市建委认为房屋权属清楚、产权来源资料齐全，向闫女士颁发了新房本，尽到了审查义务，颁发房屋权属证书并无不当。”这似乎肯定了房产局的登记行为并无违法之处，但判决最后还是认定登记行为违法。
　　北京大学法学院教授、中国法学会行政法学研究会副会长姜明安对本案的一审行政判决提出了异议。他认为：一审法院判决以于淑美代理李女士申请登记的行为违背李女士真实意思为由，认定本案登记行为因不存在所谓“合法性基础”而确认其违法，是没有法律依据的，是对行政行为合法性的误解。一审法院未发五十四条的规定，就应该确认该具体行政行为合法。他还指出，“既然法院已经认定登记机关在办理转移登记时尽到了必要的审查义务，予以登记并颁发房屋权属证书并无不当，随后却判决建委的登记行为违法，明显自相矛盾，因为，已经宣告合法的登记行为不可能同时又被宣告为违法”。
　　对于于淑美代理李女士申请登记的行为是否违背李女士真实意思，以及这一事实是否影响其代理行为的效力等问题，姜教授认为，这不属于登记机关审查的范围，当事人应通过民事诉讼程序解决。
　　中国政法大学政府法制研究院研究员、法学院教授王成栋也对本案进行了深入分析，他认为，本案一审法院在登记与交易安全的平衡点上没有把握好，把交易安全的责任错误地理解为都由行政机关承担。他分析指出，案中实际上存在着三种不同的法律关系：一是李女士与于淑美之间的民事委托代理关系。它是双方协商一致的结果，是合法有效的；二是登记法律关系，这属于行政法律关系的一种，它的是否成立取决于登记行为是否合法。根据现有法律规定，诸如房屋产权登记等行为，是非常严肃的，登记机关对登记材料有进行实质性审查的义务，即登记机关对当事人的交易关系和提交登记的材料负有审查核实真伪的严格的法律义务。
　　就本案而言，登记机关履行了严格的审查义务，其登记行为是合法有效的，这也得到了法院的认同。但为什么法院又认为登记机关的登记行为又是违法的呢？他认为这在于本案的第三种法律关系———刑事法律关系与先前民事、行政法律关系间的交叉，传统上认为这种情况下必然就是先刑后行或先刑后民，只有刑事行为被确定合法之后才能确定行政或者民事行为的合法性，甚至认为刑事行为的合法性决定着行政、民事行为的性质，这是一个法律观念的误区。
　　王教授认为，本案的关键在于淑美的犯罪行为与李女士提起房屋产权过户的意思表示是否真实之间有没有因果关系。他认为，于淑美的犯罪行为可能影响登记行为的合法性，但并不必然导致行政行为违法，因为犯罪行为与房管局的登记行为间无直接的因果关系，登记行为的合法性不受于淑美先前的犯罪行为的影响，李女士的经济损失不能归结于房管局的合法登记，倒是李女士的委托行为、公证行为赋予了登记行为合法性。
　　借这个案件，王教授提醒广大二手房业主，由于社会本身的复杂性，即便登记机关尽职尽责，登记程序也不能保证所有的交易都符合当事人的愿望，当事人也要尽到自己注意的义务，妥善保管相关材料，密切注意交易过程。
　　争议二 登记行为有争议，房产买卖效力如何？
　　本案中，法院判处北京市建委登记行为违法，但却并没有依照李女士的要求，判令被告北京市建设委员会注销闫女士所取得《房屋所有权证》。但是，如果案件进一步向前发展，在建委的登记行为已被宣告违法的情况下，闫女士的房屋所有权有可能受到挑战。
　　就此，记者采访了中国法学会民法学研究会副会长、清华大学法学院崔建远教授和北京工商大学法学院副院长吕来明教授。
　　崔建远教授认为，本案中，李女士出具经过公证的委托书，明确委托于淑美为其代理人，全权代表她办理房产出售、产权过户、交纳相关税费、代收房款等一切事宜，她们之间的代理关系合法、有效，而且李女士从未撤销代理，因此，于淑美以李女士名义所实施的签订房屋买卖合同以及办理产权过户登记等行为，均在代理授权范围之内，都属于有权代理，所以于淑美代理李女士与闫女士进行的二手房买卖是有效的。
　　对于本案中于淑美采用调包的手段骗取房产证办理过户登记的行为，崔教授指出，它的目的是向李女士隐瞒交易、侵占售房款，但这些都是她与李女士之间的内部关系，她违反代理人职责，应当向李女士承担责任，不影响与善意且无过失的闫女士之间的房产买卖这一外部行为，闫女士能够获得房屋所有权。
　　北京工商大学法学院副院长吕来明教授认为，李女士既然同意卖房，就不会不同意办理过户手续，唯一不可能同意的就是于淑美将购房款据为己有，而法院判决混淆了代理行为与犯罪行为的区别。但对于民事、行政、刑事法律关系交叉案件，如何确立一套比较完整的审理及制度适用规则，在法学理论与司法实务中还没有形成共识。他认为，从民事法律关系的角度，根据授权委托书的内容，于淑美代理李女士签订合同向闫女士出售房屋并不违背李女士的真实意思。因此，作为售房的必然环节和出售一方必然要承担的义务———办理过户登记，这也不会违背李女士的真实意思。办理过户登记是履行合同的行为，登记机关基于合法有效的委托书、合同、房产证等进行变更登记，符合法律规定，不属于错误登记，产生物权变动效力，房屋买卖行为合法有效。
　　反思 委托公证过滥导致二手房交易纠纷频发
　　对于本案，各位专家的意见虽然略有不同，但基本立场是一致的，即：李女士委托他人出售房屋，就应当承担代理人潜在的道德和法律风险，不能把它转嫁给善意第三人，建委的登记行为应是合法有效的。
　　而仔细梳理本案，就会发现，纠纷发生的“导火线”就是李女士的全权委托授权书。这个约定由于淑美全权代理签订买卖合同、产权过户等一切的售房相关的委托协议，授予代理人过大的权限，而且经过公证之后，这个全权委托书几乎是一副“御赐金牌”，其他人难以怀疑代理人的权限，被代理人也难与控制被代理人的行为，这就极易发生道德和法律风险，最终往往是被代理人“大意失荆州”，后悔莫及。
　　本案就是一个典型。采访中，北京工商大学法学院副院长吕来明教授告诉记者，假设李女士对于淑美的一系列行为都不知情，那么合同的签订和房屋过户登记确实有可能违背了李女士的意愿。但是，问题在于，经公证的全权委托书是真实的，即便按照合同法有关委托代理的规定，李女士也只能向于淑美索赔，而不能对抗善意第三人闫女士。
　　随着各地商品房房价的持续走高，过去人们看不上的二手房，现在成了人们争抢的对象，在有些省市，二手房和商品房的销售比例已经接近1∶1。但是，目前的二手房交易还比较混乱，出卖人、代理人、中介组织、买主等各方都有可能潜藏风险。
　　实践中，有一部分是业主委托中介组织进行，这当中也存在风险，但是随着各地对房屋中介组织监管的加强，中介组织基本上不再与房款“亲密接触”，业主交易资金的安全有所保障。但是，“买二手房就是为了能省点儿钱，所以能不找中介就尽量不找”，因此，相当一部分二手房交易人倾向于“自由恋爱”，即：跳过中介，通过朋友、亲戚等熟人“牵线搭桥”，完成交易。而且这种二手房交易合同往往约定简单，有的甚至没有约定，或口头承诺，但是房产交易手续比较复杂，前前后后涉及到银行、评估、税费、产权、房管等方方面面。这样一旦遇到问题，就会带来许多麻烦，甚至影响交易效力。更为危险的是，对于这种基于个人信任的“牵线搭桥”行为，有些业主不设防，动辄给予代理人全权委托并办理公证，结果埋下了纠纷的隐患。本案中，李女士的遭遇就在于轻信他人。
　　采访中，许多专家建议，防范二手房交易代理的风险，首先要对房产中介组织继续加强监管，培育出一个老百姓用得起、信得过的房屋中介市场，规范中介行为和收费，推广目前在一些省市已经实施的存量房交易资金银行直接结算制度。
　　其次，相关法律应当缩小房屋过户手续委托代理以及公证的范围，以及委托人的范围和被委托人的范围，应当将委托公证仅限于出国、重病等当事人确实难以到登记现场的少数几种情况，委托公证过滥必然导致交易风险的增加；再次，要加强信用建设，运用物权法等相关法律，防范卖房人的道德风险，维护交易的安全、稳定和买受人的合法权益。
　　最后，诸如房屋、汽车等重大物品的交易安全除了相关机关依法行政、科学行政，当事人的安全防范意识也是不可缺少的，在委托他人代理交易时要先行咨询律师等专业人士意见，适当授权，不可大意，对于重大交易，当事人应当尽可能亲自到登记机关办理相关手续。